KEK Mandalika: Investasi, Insentif, Lahan & Sirkuit — Panduan Independen

Kek Mandalika adalah Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) pariwisata di Lombok bagian selatan yang ditetapkan lewat Peraturan Pemerintah (PP) 52/2014. KEK Mandalika menggabungkan status kawasan ekonomi khusus, pengelolaan oleh ITDC, dan jangkar proyek berupa Pertamina Mandalika International Circuit di tepi Pantai Kuta Mandalika.

Sebagai pengantar: halaman ini ditulis oleh KEK Mandalika Intelligence, unit analisis independen yang membaca langsung kerangka hukum (UU, PP, PMK, Permen) dan laporan resmi. Kami bukan pemerintah, bukan ITDC, dan tidak mewakili agen mana pun. Informasi di sini bukan nasihat hukum atau investasi; no one can pay to change what we publish; if you proceed with our partner they may pay us a referral fee at no extra cost to you.

—

Snapshot Cepat KEK Mandalika

Zona dalam satu tabel

Fakta	Rincian (bersumber regulasi / dokumen resmi)
Nama resmi	Kawasan Ekonomi Khusus Mandalika (kawasan ekonomi khusus mandalika)
Dasar hukum zona	PP 52/2014 tentang Kawasan Ekonomi Khusus Mandalika
Jenis KEK	Pariwisata (tourism-based Mandalika Special Economic Zone)
Luas kawasan	±1.035 hektare (Pasal 4 PP 52/2014)
Lokasi administratif	Desa Kuta, Kabupaten Lombok Tengah, Provinsi Nusa Tenggara Barat
Pengelola	PT Pengembangan Pariwisata Indonesia / Indonesia Tourism Development Corporation (ITDC), bagian dari InJourney
Sektor utama	Pariwisata, MICE, olahraga (sport tourism – termasuk sirkuit jalan raya), pendukung hospitality & perdagangan
Jangkar kawasan	Pertamina Mandalika International Circuit (street circuit di dalam KEK)
Jarak ke bandara	±17 km ke Bandara Internasional Lombok (berdasar peta resmi; waktu tempuh ±25–35 menit tergantung lalu lintas)
Otoritas KEK	Administrator KEK (Lembaga Pemerintah Non Kementerian di bawah Dewan Nasional KEK)

Snapshot insentif fiskal utama

Berdasarkan kerangka umum insentif KEK yang diatur dalam:

– UU 39/2009 tentang Kawasan Ekonomi Khusus (sebagaimana diubah UU 11/2020 Cipta Kerja dan peraturan pelaksananya), dan
– PMK tentang Pemberian Fasilitas Perpajakan dan Kepabeanan di KEK (mis. PMK 237/PMK.010/2020 jo. aturan terkait),

investor di KEK Mandalika pada prinsipnya dapat mengakses:

Tax holiday PPh Badan

Pembebasan PPh Badan dalam skema 10, 15, 20, hingga maksimal 25 tahun untuk investasi baru di sektor prioritas, sepanjang nilai investasi dan klasifikasi bidang usaha (KBLI) memenuhi ketentuan PMK yang berlaku. Durasi aktual bergantung pada nilai modal dan penilaian Kementerian Keuangan (bukan otomatis).

Tax allowance / pengurangan PPh

Bagi kegiatan yang tidak memenuhi kriteria tax holiday, tersedia skema pengurangan penghasilan netto, percepatan penyusutan/amortisasi, dan kompensasi kerugian lebih lama, sesuai PMK fasilitas di KEK.

Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

PPN tidak dipungut untuk penyerahan tertentu di dalam KEK dan untuk barang yang dimasukkan dari luar daerah pabean ke KEK, dengan syarat dan pengecualian yang diatur dalam PMK terkait fasilitas PPN/PPnBM di KEK.

Bea masuk & kepabeanan

Pembebasan bea masuk dan pajak dalam rangka impor untuk barang modal, bahan baku, dan penunjang kegiatan utama dalam kawasan, mengikuti tata cara di PMK kepabeanan untuk KEK.

PPh Pasal 21 & PPh lainnya

Fasilitas pengurangan PPh 21 bagi tenaga kerja tertentu serta perlakuan khusus PPh lainnya dimungkinkan di KEK; detail aktual perlu dikonfirmasi dari PMK terakhir dan Surat Edaran DJP [VERIFY – cek regulasi terbaru sebelum eksekusi].

Catatan penting: setiap angka durasi (10/15/20/25 tahun) adalah kerangka umum tax holiday di KEK nasional, bukan jaminan spesifik untuk setiap proyek di KEK Mandalika. Keputusan akhir berada pada Kementerian Keuangan lewat mekanisme permohonan fasilitas, setelah ada komitmen investasi yang jelas.

—

Independensi, Sumber, dan Cara Kami Bekerja

Siapa kami, dan siapa yang tidak kami wakili

KEK Mandalika Intelligence (kekmandalika.com) adalah platform riset kebijakan dan investasi yang fokus ke:

– kerangka hukum KEK Mandalika: UU 39/2009, UU 11/2020 Cipta Kerja dan turunannya, PP 52/2014, dan peraturan turunan (PMK/Permen) yang relevan;
– implementasi insentif: bagaimana fasilitas pajak dan kepabeanan diterjemahkan ke kasus konkret;
– risiko non-teknis: keterlambatan pembangunan, sengketa lahan, dinamika masyarakat lokal.

Kami bukan:

– bukan situs resmi pemerintah RI atau Dewan Nasional KEK,
– bukan kanal resmi ITDC atau InJourney,
– bukan agen properti atau promotor proyek.

Pendanaan kami bersumber dari pekerjaan riset dan dari rujukan (referral) ke mitra tepercaya; no one can pay to change what we publish; if you proceed with our partner they may pay us a referral fee at no extra cost to you.

Aturan rumah: angka harus bisa dilacak

Pedoman editorial kami sederhana:

– Setiap angka yang kami tulis harus dapat ditelusuri ke:
– regulasi (UU, PP, PMK, Permen),
– laporan resmi pemerintah atau BUMN,
– atau kami beri label sebagai estimasi atau [VERIFY].
– Kami tidak menyalin klaim “proyeksi investasi sekian triliun” tanpa mengecek sumber aslinya.
– Kalau klaim investor, okupansi hotel, atau nilai tanah hanya muncul di brosur pemasaran tanpa jejak resmi, kami tidak mengulang sebagai fakta.

Jika Anda butuh interpretasi hukum final, rujukan tetap ke konsultan hukum berizin atau notaris; kami bisa menghubungkan dengan mitra, tapi keputusan hukum tetap di tangan Anda dan penasihat Anda.

—

Garis Besar: Apa Itu Kawasan Ekonomi Khusus Mandalika?

Definisi dalam regulasi

Secara hukum:

– KEK diatur pertama kali oleh UU 39/2009 tentang Kawasan Ekonomi Khusus.
– UU 11/2020 tentang Cipta Kerja (dan aturan pelaksananya) mengubah beberapa ketentuan untuk mempercepat perizinan dan menambah jenis fasilitas.
– KEK Mandalika sendiri “lahir” melalui PP 52/2014.

PP 52/2014 menetapkan:

– lokasi, luas, dan batas koordinat KEK Mandalika,
– jenis kegiatan utama (pariwisata dan pendukungnya),
– penetapan ITDC sebagai Badan Usaha Pembangun dan Pengelola (BUPP),
– target umum pengembangan dan jangka waktu.

Intinya, kek mandalika lombok adalah zona pariwisata khusus yang di dalamnya berlaku:

– tata ruang yang sudah ditetapkan di level nasional,
– rezim perizinan yang disederhanakan (melalui Administrator KEK dan OSS Berbasis Risiko),
– kebijakan pajak dan kepabeanan yang lebih ringan untuk kegiatan tertentu,
– aturan ketenagakerjaan dan keimigrasian yang relative lebih fleksibel (contoh: izin tinggal tertentu untuk pekerja asing).

Luas, batas, dan fungsi kawasan

Luas kawasan yang tercantum di PP 52/2014 adalah ±1.035 ha, terbagi dalam beberapa zona peruntukan, antara lain:

– kawasan resort dan hotel,
– kawasan komersial dan MICE,
– kawasan fasilitas umum, marina/dermaga kecil [VERIFY status marina],
– dan kawasan ruang terbuka, fasilitas publik, serta zona sirkuit jalan raya yang kemudian diimplementasikan sebagai Pertamina Mandalika International Circuit.

Fungsi utama yang disebut di peraturan:

– pariwisata pantai, budaya, dan sport tourism,
– kegiatan penunjang seperti perdagangan, jasa, dan logistik untuk kebutuhan wisatawan.

—

Insentif Pajak & Kepabeanan: Kerangka untuk Investasi Mandalika

Tax holiday 10–25 tahun: apa artinya dalam praktik?

Secara nasional, skema tax holiday untuk KEK diatur di PMK tentang “Pemberian Fasilitas Pengurangan Pajak Penghasilan Badan” bagi penanaman modal di sektor-sektor pionir dan/atau prioritas. Angka 10, 15, 20, hingga maksimal 25 tahun adalah rentang yang dimungkinkan, dengan garis besar pola sebagai berikut (sederhanakan):

– nilai investasi minimum tertentu (misalnya ratusan miliar hingga triliunan rupiah) → durasi lebih panjang,
– sektor yang dikategorikan “pionir” atau sangat prioritas → berpeluang mendapat 100% pengurangan lebih lama,
– realisasi investasi dan komitmen penyerapan tenaga kerja menjadi pertimbangan.

Untuk KEK Mandalika, karena fokusnya pariwisata, beberapa kegiatan yang biasanya diusulkan ke tax holiday antara lain:

– pembangunan hotel/resort skala besar dengan investasi tinggi,
– fasilitas MICE dan convention center terpadu,
– theme park atau fasilitas rekreasi skala besar dengan teknologi/kapital tinggi,
– infrastruktur pendukung non-pemerintah (contoh: utilitas swasta tertentu).

Namun, apakah proyek Anda dapat 10, 15, 20, atau 25 tahun pembebasan PPh Badan adalah keputusan Kementerian Keuangan setelah:

1. badan usaha berdiri,
2. rencana investasi lengkap diajukan,
3. rekomendasi dari Administrator KEK dan instansi teknis terkait.

Kami sarankan memperlakukan angka-angka di brosur sebagai “potensi maksimal”, bukan hak otomatis.

PPN, bea masuk, dan fasilitas impor

Di banyak KEK, termasuk Mandalika, kerangka umum fasilitas lain meliputi:

– PPN tidak dipungut atas:
– pemasukan barang dari luar daerah pabean ke KEK,
– penyerahan barang/jasa tertentu di dalam KEK,
sepanjang memenuhi ketentuan dalam PMK fasilitas PPN/PPnBM di KEK.
– Pembebasan bea masuk dan pajak impor untuk:
– mesin dan barang modal yang digunakan di dalam KEK,
– bahan baku dan bahan penolong kegiatan utama.

Poin penting:

– Fasilitas impor biasanya mensyaratkan penggunaan di dalam kawasan. Jika barang keluar ke daerah pabean lain di Indonesia, perlakuan pajak bisa berubah menjadi seolah impor biasa.
– Logistik ke Mandalika masih sangat bergantung pada pelabuhan di Lombok dan Bali; perencanaan biaya transport lokal tetap penting walaupun bea masuk nol.

Insentif non-fiskal: perizinan dan tenaga kerja

UU 39/2009 dan perubahannya memberi ruang bagi:

– Perizinan diproses di satu pintu:
– secara praktik, izin sekarang masuk lewat sistem OSS Berbasis Risiko,
– Administrator KEK Mandalika berperan mengoordinasikan perizinan sektoral.
– Tenaga kerja:
– penggunaan Tenaga Kerja Asing (TKA) di KEK mengikuti aturan keimigrasian dan ketenagakerjaan nasional, tetapi pada prinsipnya KEK dimaksudkan untuk mempermudah penempatan tenaga ahli,
– syarat alih teknologi dan pelatihan tenaga kerja lokal tetap wajib.

Perlu digarisbawahi: kemudahan bukan berarti tidak ada kewajiban; audit ketenagakerjaan, lingkungan, dan pajak tetap dapat dilakukan normal.

—

Lahan di KEK Mandalika: Sejarah, Status, dan Cara Akses

Sejarah lahan dan catatan kejujuran

Lahan KEK Mandalika adalah gabungan dari:

– aset lama ITDC (sebelumnya PT ITDC/Indonesia Tourism Development Corporation) yang sudah dikuasai sejak era pengembangan pariwisata sebelumnya,
– lahan hasil pembebasan lebih baru untuk melengkapi blok kawasan.

Fakta yang tidak bisa disangkal:

– Pembebasan lahan di kawasan Kuta–Mandalika bukan proses yang mulus. Sejumlah pemberitaan dan kajian akademik menyoroti:
– klaim kepemilikan masyarakat lokal yang belum sepenuhnya beres [VERIFY kasus per titik],
– perbedaan persepsi nilai tanah antara warga, pemerintah daerah, dan BUMN pengelola.
– Pemerintah pusat, pemda, dan BUMN menyatakan proses penyelesaian sengketa terus berjalan, tetapi tidak semua kasus terdokumentasi terbuka di satu basis data publik.

Artinya untuk Anda sebagai investor:

– Jangan menganggap semua bidang tanah di dalam garis PP 52/2014 “bersih secara praktis” hanya karena secara hukum sudah masuk kawasan.
– Lahan yang berasal dari bank tanah ITDC cenderung lebih jelas statusnya; lahan di tepi batas atau yang diperoleh lewat proses belakangan mungkin lebih kompleks.

Metode akses lahan: sewa, HGB, kerja sama

Secara umum, jalur yang lazim untuk pengembangan di kawasan ekonomi khusus pariwisata seperti KEK Mandalika:

1. Sewa jangka panjang (long-term lease)
– Badan usaha (misalnya ITDC) menyewakan kavling ke investor dalam jangka waktu panjang (contoh 30 tahun + opsi perpanjangan) [angka durasi spesifik perlu [VERIFY] di setiap Perjanjian Kerja Sama].
– Investor membangun dan mengoperasikan hotel/resort/fasilitas di atas tanah sewa.

2. Hak Guna Bangunan (HGB) di atas Hak Pengelolaan (HPL)
– Jika ITDC memegang HPL, investor dapat memperoleh HGB di atas HPL tersebut,
– Pola umum di banyak KEK pariwisata di Indonesia, tetapi Anda perlu melihat langsung dokumen HPL dan rencana peruntukan ruang.

3. Joint venture / kerja sama operasi (KSO)
– Investor dan BUPP (ITDC) membentuk perusahaan patungan,
– Porsi modal dapat berupa kombinasi uang tunai, tanah (hak kelola), dan aset lain.

Regulasi agraria dan tata cara HPL/HGB tidak diatur khusus hanya untuk Mandalika, tetapi mengikuti:

– UU Pokok Agraria,
– peraturan BPN/ATR,
– kebijakan teknis BUMN dan perjanjian bersama.

Langkah dasar cek lahan sebelum menandatangani

Untuk investasi mandalika yang menyentuh tanah, kami sarankan langkah minimal:

– Cek peruntukan ruang:
Cocokkan rencana lokasi Anda dengan:
– rencana rinci tata ruang KEK Mandalika,
– RTRW/RDTR Lombok Tengah yang terbaru.
Administrator KEK dan Dinas PUPR/Bappeda adalah sumber resmi.

– Cek status hak dan riwayat:
– Mintakan salinan sertipikat (HPL/HGB) dari pemilik (biasanya ITDC),
– Cek di kantor pertanahan setempat,
– Untuk lahan di tepi kawasan, gali informasi riwayat klaim masyarakat lokal.

– Kajian lingkungan dan sosial:
– Dokumen AMDAL atau UKL-UPL kawasan pariwisata Mandalika menjadi rujukan awal,
– Pastikan proyek Anda tidak bertentangan dengan komitmen lingkungan dan sosial yang sudah dibuat pemerintah/ITDC di dokumen tersebut.

Kami bisa memperkenalkan Anda ke notaris dan konsultan tanah yang telah bekerja di Lombok Tengah; silakan plan your trip atau sesi survei via WhatsApp dengan tim kami untuk memetakan kebutuhan cek awal.

—

Investasi di KEK Mandalika: Sektor, Struktur, dan Risiko

Sektor prioritas di kawasan ekonomi khusus Mandalika

Secara desain, kek mandalika lombok diarahkan ke pariwisata dan turunan langsungnya. Beberapa klaster yang masuk akal (berdasar peruntukan ruang dan arah kebijakan):

– Hotel & resort pantai
– Dari skala butik sampai chain internasional,
– Kategori menengah ke atas paling disasar, mengingat branding sport tourism dan event internasional.

– Resort terpadu & vila sewa
– Pengembangan kompleks vila dengan sistem sewa/rental,
– Perlu memperhatikan aturan kepemilikan properti untuk asing dan skema sewa jangka panjang.

– Fasilitas MICE & event
– Convention center, ballroom skala besar, fasilitas pendukung pameran,
– Potensi sinergi dengan event balap dan konferensi pariwisata.

– Sport tourism & rekreasi
– Fasilitas pelatihan olahraga, water sport, taman rekreasi tematik [VERIFY detail proyek],
– Aktivitas penunjang sirkuit (karting, driving experience, dsb.) sesuai aturan keselamatan.

– F&B, retail, dan jasa pendukung
– Restoran, beach club, pusat kuliner lokal,
– Gerai retail dan layanan yang melayani wisatawan dan staf.

Bagaimana asing bisa investasi?

Pertanyaan “apakah asing boleh investasi di KEK Mandalika?” jawabannya: boleh, sepanjang:

– mengikuti daftar prioritas dan ketentuan kepemilikan asing yang diatur di:
– Peraturan Presiden terbaru tentang bidang usaha penanaman modal (pengganti Daftar Negatif Investasi),
– struktur investasi biasanya melalui:
– PT PMA (Penanaman Modal Asing) berbadan hukum Indonesia, atau
– skema kerja sama dengan ITDC/BUMN atau mitra lokal.

Di KEK, prosedur pendirian PT PMA dan OSS tetap berlaku, hanya koordinasi perizinan lebih terintegrasi melalui Administrator KEK. Beberapa langkah tipikal:

1. Konsultasi awal dengan Administrator KEK Mandalika dan BKPM/DPMPTSP terkait bidang usaha.
2. Pendirian PT PMA melalui notaris; pengajuan NIB via OSS Berbasis Risiko.
3. Pengajuan izin usaha dan izin lokasi di dalam KEK.
4. Pengajuan fasilitas fiskal (jika layak) ke Kementerian Keuangan melalui mekanisme yang diatur di PMK.

Struktur kerja sama yang sering dipakai

Struktur tergantung profil investor:

– Operator hotel internasional:
– Biasanya masuk lewat management contract dengan pemilik aset lokal (ITDC atau JV),
– Kadang-kadang ikut sebagai minor shareholder.

– Developer regional:
– Joint venture equity dengan ITDC/mitra lokal,
– Memegang hak pengembangan satu “plot” besar dalam jangka waktu tertentu.

– Investor finansial (fund):
– Menyuntik modal ke SPV (special purpose vehicle) yang memegang hak atas lahan dan bangunan,
– Kerja sama jangka panjang dengan operator profesional untuk pengelolaan.

Kami menyarankan memisahkan entitas yang memegang aset (land & building) dengan entitas operasional untuk mengelola risiko dan fleksibilitas exit.

Risiko utama: dari makro sampai lokal

Beberapa risiko nyata yang muncul dari pembacaan regulasi dan perkembangan lapangan:

– Risiko realisasi infrastruktur
– Sejumlah rencana fasilitas kawasan (misalnya beberapa hotel, atraksi, dan fasilitas umum) mengalami keterlambatan dibanding target publik awal [VERIFY angka capaian terbaru].
– Ketergantungan pada event besar (balap internasional) meningkatkan fluktuasi demand musiman.

– Risiko regulasi dan fasilitas
– Insentif pajak dan kepabeanan dapat berubah melalui PMK baru; status fasilitas yang Anda nikmati bisa dipengaruhi perubahan aturan ke depan.
– Penegakan aturan lingkungan, bangunan, dan zonasi bisa mengerucut setelah kawasan makin ramai.

– Risiko sosial dan hubungan dengan masyarakat lokal
– Terdapat catatan ketegangan dalam soal akses pantai, lahan, dan distribusi manfaat ekonomi bagi warga sekitar.
– Investasi yang tidak memperhitungkan rantai pasok lokal, tenaga kerja lokal, dan akses publik berpotensi mendapat resistensi sosial jangka panjang.

– Risiko pasar
– Mandalika bersaing dengan destinasi lain di Indonesia (Bali, Labuan Bajo, KEK pariwisata lain),
– Ketergantungan pada pariwisata internasional memunculkan risiko shock seperti COVID-19.

Kunci pengelolaan risiko: jangan hanya membaca brosur; baca PP, PMK, dan kontrak; dan bicarakan strategi keterlibatan masyarakat lokal sejak awal.

—

Sirkuit Pertamina Mandalika & Sport Tourism

Sirkuit jalan raya di dalam KEK Mandalika

Pertamina Mandalika International Circuit adalah sirkuit jalan raya (street circuit) yang:

– dibangun di dalam batas KEK Mandalika, di dekat Pantai Kuta Mandalika,
– dirancang untuk balap motor level internasional (termasuk MotoGP dan WorldSBK) [jenis event dapat berubah dari tahun ke tahun],
– dioperasikan oleh entitas yang berafiliasi dengan ITDC dan pemangku kepentingan motorsport nasional [VERIFY struktur operator terbaru].

Secara fungsi bagi kawasan:

– Menjadi anchor attraction yang mengerek profil Mandalika di peta internasional.
– Menyerap lonjakan kunjungan saat event besar; tetapi juga menimbulkan pola “peak–off-peak” yang ekstrem.

Dampak ke investasi dan operasional hotel/resort

Beberapa dampak praktis yang penting untuk perhitungan bisnis:

– Okupansi sangat tinggi saat event, rendah di luar event
– Tarif kamar dan tingkat hunian melonjak tajam pada minggu event besar.
– Model bisnis hotel & rental villa harus diuji skenario pendapatan dengan asumsi okupansi musiman, bukan rata-rata konstan.

– Akses dan lalu lintas
– Selama event, beberapa jalan dapat ditutup atau diatur ulang; hal ini mempengaruhi logistik dan pengalaman tamu.
– Penempatan pintu masuk properti, parkir, dan rute shuttle menjadi faktor desain komersial.

– Noise & lingkungan
– Aktivitas balap membawa kebisingan dan crowds yang tidak kecil; perencanaan akustik dan manajemen kerumunan (crowd management) perlu dipikirkan.

—

Berwisata ke Mandalika Special Economic Zone: Fakta Praktis

Lokasi dan akses dasar

KEK Mandalika terletak di:

– Kawasan Pantai Kuta Mandalika, Kecamatan Pujut, Kabupaten Lombok Tengah,
– sekitar 17 km dari Bandara Internasional Lombok.

Akses umum:

– Dari bandara:
– Mobil pribadi, taksi bandara, atau kendaraan sewaan. Waktu tempuh ±25–35 menit, tergantung lalu lintas dan rute.
– Dari Mataram / Senggigi:
– Perjalanan darat dengan mobil/bus, waktu tempuh biasanya 1,5–2 jam [VERIFY rentang terbaru berdasarkan kondisi jalan].

Tidak ada persyaratan khusus untuk masuk KEK bagi wisatawan domestik atau internasional, selain prosedur imigrasi bandara biasa.

Apa yang ada di dalam kawasan hari ini?

Konten di dalam KEK Mandalika terus berkembang; secara garis besar:

– Beberapa hotel dan resort sudah beroperasi [jumlah dan nama hotel perlu [VERIFY] dari sumber resmi atau website operator],
– Kawasan pantai yang sudah ditata (boardwalk, area publik),
– Sirkuit dan fasilitas pendukungnya,
– Gerai F&B dan retail skala kecil–menengah, plus fasilitas publik dasar.

Kualitas dan keragaman fasilitas berubah dari tahun ke tahun; kami sarankan untuk:

– cek langsung situs resmi ITDC/InJourney dan operator hotel untuk daftar properti terkini,
– jangan mengasumsikan semua rencana yang disebut di brosur lama sudah beroperasi.

Menghormati komunitas lokal

Mandalika bukan “lahan kosong”—masyarakat Sasak sudah tinggal dan bekerja di sekitar wilayah ini jauh sebelum ada istilah KEK. Beberapa prinsip sederhana:

– Gunakan jasa pemandu, sopir, dan usaha kecil lokal bila memungkinkan.
– Patuhi aturan adat dan norma lokal, terutama di desa-desa sekitar pantai dan bukit.
– Jangan menganggap akses pantai sebagai fasilitas private absolute; ada hak-hak tradisional yang diakui secara sosial (meski mungkin tidak tertulis di brosur investasi).

Membangun hubungan jangka panjang dengan komunitas lokal bukan hanya etis, tetapi juga mengurangi risiko sosial untuk bisnis Anda.

—

Bagaimana Memulai: Dari Survei ke Struktur Investasi

Langkah 1 – Klarifikasi tujuan Anda

Pertanyaan dasar yang perlu Anda jawab sebelum bertemu siapa pun:

– Apakah fokus Anda properti (capital gain, sewa, kombinasi)?
– Apakah horizon Anda jangka pendek (flip) atau jangka panjang (20+ tahun)?
– Seberapa besar eksposur Anda ke risiko pariwisata musiman yang berpusat pada event?

Jawaban ini menentukan apakah KEK Mandalika cocok, atau sebaiknya Anda mempertimbangkan KEK lain atau zona non-KEK.

Langkah 2 – Baca regulasi inti

Minimal, baca (atau minta tim Anda membaca):

– UU 39/2009 dan perubahan di UU 11/2020 (bagian KEK),
– PP 52/2014 tentang KEK Mandalika,
– PMK fasilitas KEK terbaru (tax holiday, tax allowance, PPN/PPnBM, kepabeanan),
– Perpres bidang usaha penanaman modal (untuk cek batas kepemilikan asing).

Kami di KEK Mandalika Intelligence menyiapkan ringkasan berbahasa Indonesia–Inggris sederhana kelembagaan dan insentif; hubungi kami lewat plan your trip untuk sesi penjelasan via WhatsApp dengan analis.

Langkah 3 – Survei lapangan dan cek lahan

Jangan tanda tangan apa pun sebelum:

– melihat langsung lokasi (akses, kontur, jarak ke pantai/sirkuit),
– memeriksa status lahan sebagaimana diulas di bagian sebelumnya,
– memahami konteks sosial desa sekitar.

Sering kali, jarak beberapa ratus meter bisa mengubah:

– pemandangan yang terlihat dari kamar,
– tingkat kebisingan dari sirkuit,
– kemudahan akses tamu yang datang dengan bus besar.

Langkah 4 – Rancang struktur entitas & fasilitas pajak

Dengan mitra hukum dan pajak:

– Rancang entitas (PT PMA vs JV lokal),
– Simulasi:
– skenario tanpa fasilitas,
– skenario dengan tax holiday,
– skenario dengan tax allowance.

Tujuan: jangan sampai investasi hanya masuk akal bila fasilitas maksimal disetujui—itu artinya margin bisnis Anda terlalu tipis.

Langkah 5 – Negosiasi & dokumentasi dengan BUPP / mitra

Pembicaraan utama:

– skema hak atas lahan (HGB di atas HPL, lease, atau JV),
– pembagian risiko konstruksi, operasional, dan pasar,
– exit clause dan hak jual kembali (jika diperbolehkan).

Pastikan kontrak menyebutkan secara eksplisit:

– hak dan kewajiban terkait fasilitas KEK,
– penanganan bila regulasi KEK berubah ke depan.

—

Ringkas: Apa yang Membedakan KEK Mandalika

Tipe zona

KEK pariwisata dengan jangkar sport tourism (sirkuit internasional) di pesisir Lombok selatan.

Dasar hukum spesifik

PP 52/2014 – dokumen utama yang mendefinisikan batas, peruntukan, dan BUPP.

Pengelola

ITDC (InJourney group) sebagai BUPP, berkoordinasi dengan Administrator KEK dan pemerintah daerah.

Fasilitas fiskal

Kerangka tax holiday 10–25 tahun, tax allowance, PPN, dan bea masuk sesuai PMK KEK nasional, tidak otomatis—per kasus dan persetujuan Kemenkeu.

Konteks sosial

Lahan dan pantai yang punya sejarah penggunaan oleh masyarakat lokal; penting untuk mendesain proyek yang inklusif.

Risiko kunci

Keterlambatan realisasi infrastruktur, fluktuasi demand berbasis event, dinamika sengketa lahan dan adaptasi regulasi.

Jika Anda ingin membaca lebih detail per pilar—kerangka regulasi zona, insentif, setup & lahan, serta panduan sirkuit & kunjungan—tim kami menyiapkan halaman terpisah yang saling terhubung dari laman ini.

—

Butuh Bantuan Menyusun Rencana Mandalika?

Kami bisa membantu di tiga tahap:

– menyusun briefing regulasi (UU/PP/PMK) khusus untuk kasus Anda,
– menghubungkan ke notaris, konsultan pajak, dan arsitek yang telah bekerja di Lombok,
– merencanakan kunjungan survei: site visit KEK Mandalika, bertemu Administrator KEK dan calon mitra lokal.

Semua dimulai dari percakapan singkat: silakan plan your trip dan sebutkan bahwa Anda ingin diskusi awal via WhatsApp. Kami akan jujur bila profil Anda tidak cocok dengan karakter risiko–imbal hasil Mandalika.

—

Apa itu KEK Mandalika?

KEK Mandalika adalah Kawasan Ekonomi Khusus pariwisata di Pantai Kuta, Lombok Tengah, yang ditetapkan melalui PP 52/2014 dengan luas sekitar 1.035 ha dan fokus pada pariwisata, MICE, dan sport tourism melalui Pertamina Mandalika International Circuit.

Siapa pengelola KEK Mandalika?

Pengelola utama KEK Mandalika adalah PT Pengembangan Pariwisata Indonesia (ITDC), bagian dari grup InJourney, yang bertindak sebagai Badan Usaha Pembangun dan Pengelola (BUPP) sesuai penetapan di PP 52/2014, bekerja bersama Administrator KEK sebagai otoritas pemerintah.

Di mana lokasi KEK Mandalika secara tepat?

KEK Mandalika berada di kawasan Pantai Kuta Mandalika, Desa Kuta, Kecamatan Pujut, Kabupaten Lombok Tengah, Nusa Tenggara Barat, berjarak sekitar 17 km dari Bandara Internasional Lombok dengan waktu tempuh kurang lebih 25–35 menit melalui jalan darat.

Apakah asing boleh investasi di KEK Mandalika?

Ya, penanaman modal asing diperbolehkan di KEK Mandalika melalui PT PMA atau kerja sama dengan ITDC/mereka lokal, selama bidang usaha sesuai dengan Peraturan Presiden terbaru tentang bidang usaha penanaman modal dan mengikuti prosedur OSS serta ketentuan KEK.

Apakah semua investor otomatis mendapat tax holiday hingga 25 tahun di KEK Mandalika?

Tidak. Angka 10–25 tahun adalah kerangka maksimal secara nasional. Durasi dan besaran fasilitas PPh Badan di KEK Mandalika ditentukan Kementerian Keuangan per kasus, berdasarkan nilai investasi, sektor usaha, dan rekomendasi otoritas terkait, sehingga perlu diajukan dan tidak berlaku otomatis.